1. Підтвердження права власності на будівлю та її вартості

Для подальшого відшкодування збитків необхідно мати максимально повний пакет документів, які підтверджують як право власності на об’єкт, так і його вартість. Насамперед слід забезпечити збереження документів, що підтверджують права на нерухомість. До них, зокрема, належать:

• правовстановлюючі документи на об’єкти нерухомого майма (акти введення будівлі в експлуатацію, договори купівлі-продажу, дарування, міни, акти приймання-передачі, платіжні доручення, витяги з державних реєстрів, видаткові накладні тощо);
• документи, що підтверджують право користування об’єктом (договори оренди, управління, інші цивільно-правові договори);
• інвентаризаційні акти;
• звіти про оцінку майна;
• аудиторські звіти за попередні роки;
• проєктно-кошторисна документація разом із висновками експертиз;
• дозвільні документи на здійснення господарської діяльності у будівлі;
• акти та звіти за результатами перевірок контролюючими органами державної влади.

Бажано, щоб зазначені документи були доступні як в оригіналах, так і у вигляді нотаріально завірених копій. Якщо є відскановані примірники у форматі PDF, їх доцільно додатково засвідчити електронним цифровим підписом керівника або уповноваженої особи.

У випадку втрати частини чи всіх документів потрібно ініціювати отримання їх дублікатів або повторних витягів. Підтвердженням права власності в такій ситуації можуть слугувати витяги з відповідних державних реєстрів.

Окрім документів на право власності, слід мати окремий комплект доказів, що підтверджують вартість самої будівлі та розміщеного в ній майна. До нього можуть входити: фінансова звітність підприємства, первинні бухгалтерські документи (рахунки, акти виконаних робіт, накладні, чеки), звіти незалежних оцінювачів, а також інші документи, у яких відображена вартість майна, наприклад договори застави або іпотеки.

2. Фіксація факту пошкодження нерухомого майна

2.1. Звернення до уповноважених органів

Щоб у подальшому довести, що руйнування чи пошкодження будівлі пов’язані саме з бойовими діями, необхідно отримати офіційні підтвердження від компетентних органів. До таких органів належать:

• правоохоронні органи. За можливості варто одразу викликати поліцію, повідомити про вчинення злочину та забезпечити внесення до протоколу відомостей про знищення або пошкодження майна;
• Державна служба з надзвичайних ситуацій. У ДСНС доцільно отримати документальне підтвердження того, що пошкодження будівлі виникли саме внаслідок бойових дій, а не через інші обставини, не пов’язані з війною;
• органи місцевого самоврядування або військові адміністрації. До них подається заява про факт пошкодження майна з проханням включити будівлю до переліку об’єктів, що підлягають технічному обстеженню на предмет руйнування. Після включення будівлі до цього переліку залучаються фахівці, які проводять технічне обстеження, складають звіт, а результат обстеження підлягає завантаженню на сайт Міністерства розвитку громад і територій;
• регіональні торгово-промислові палати. У ТПП можна отримати експертний висновок, яким фіксується факт руйнування об’єкта нерухомості внаслідок бойових дій.

2.2. Фото- та відеофіксація

Паралельно з офіційними зверненнями доцільно здійснити детальну фото- та відеофіксацію пошкоджень. Бажано користуватися програмами або додатками, які автоматично зберігають метадані: дату, час і координати місця зйомки. Це суттєво спрощує підтвердження автентичності отриманих матеріалів. Як приклад такого рішення можна навести застосунок EyeWitness to Atrocities для ОС Android.

2.3. Збір інформації з публічних джерел

Для посилення доказової бази варто зібрати публічно доступні матеріали, що підтверджують сам факт подій, у результаті яких відбулося пошкодження чи руйнування будівлі. Це можуть бути:

• публікації у засобах масової інформації;
• дописи у соціальних мережах;
• офіційні повідомлення органів державної влади або місцевого самоврядування про обстріли чи інші бойові дії на відповідній території.

Для належної фіксації інформації з Інтернету можуть бути корисними такі інструменти:

• онлайн-сервіс WEB-FIX, експертний висновок якого підтверджує факт розміщення конкретного контенту в мережі на певну дату і може використовуватися як легітимний доказ;
• веб-архіви (наприклад, InternetArchive), що дозволяють відновити або знайти вже видалені з відкритого доступу матеріали;
• судова телекомунікаційна експертиза за спеціальністю 10.17 – дослідження електронних комунікацій;
• огляд веб-сторінки слідчим у межах кримінального провадження з оформленням протоколу;
• огляд веб-сторінки адвокатом із складанням протоколу відповідно до п. 7 ч. 1 ст. 20 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»;
• збереження веб-сторінок у форматах HTML або PDF з метою подальшого використання як доказів.

2.4. Подання інформаційного повідомлення до Реєстру пошкодженого та знищеного майна

Наступним кроком є подання інформаційного повідомлення до Реєстру пошкодженого та знищеного нерухомого майна. Таке повідомлення формується й подається відповідно до Порядку подання інформаційного повідомлення про пошкоджене та знищене нерухоме майно внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №380 від 26.03.2023.

Подати інформаційне повідомлення можна:

• через портал «Дія»;
• за допомогою адміністратора центру надання адміністративних послуг (ЦНАП);
• через нотаріуса.

Перелік відомостей та обсяг даних, які можуть бути внесені до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, визначено Порядком ведення такого реєстру, затвердженим постановою Кабміну №624 від 13.06.2023.

3. Порушення кримінальної справи

Для належної правової фіксації факту знищення чи пошкодження будівлі власник (або уповноважена особа) має звернутися до поліції та подати заяву про вчинення кримінального правопорушення у зв’язку з руйнуванням майна. У заяві також слід просити визнати заявника потерпілою особою. Після внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань необхідно з’ясувати номер кримінального провадження та надалі посилатися на нього в інших процедурах.

4. Обстеження та документальне оформлення відновлення

Перед тим як розпочинати будь-які роботи з огляду або відновлення будівлі, слід звернутися до територіального управління ДСНС України для організації розмінування території. Після виконання відповідних робіт видається Акт розмінування, який підтверджує безпечність проведення подальших заходів.

За можливості, після отримання Акта розмінування рекомендується запросити незалежних фахівців з оцінки майна для підготовки експертного висновку щодо розміру завданих збитків, включно як з прямими втратами, так і з упущеною вигодою. Обстеження будівлі може ініціювати власник або управитель об’єкта. З огляду на те, що в загальному порядку черга на офіційну оцінку може бути дуже тривалою (інколи роками), доцільно розглядати можливість залучення приватних оцінювачів.

Постанова Кабінету Міністрів України №423 від 05.04.2022 «Про внесення змін до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва» встановлює спеціальний порядок обстеження об’єктів, пошкоджених унаслідок воєнних дій, з метою визначення можливості подальшої експлуатації та планування заходів із відновлення.

Безпосереднє обстеження пошкоджених будівель проводиться відповідно до Методики, затвердженої наказом Мінрегіону №144 від 06.08.2022. Методика визначає особливості виконання таких робіт, критерії оцінки та вимоги до оформлення результатів.

За підсумками обстеження готується технічний звіт. У цьому документі мають бути:

• висновок про технічний стан будівлі;
• рекомендації щодо подальшої експлуатації об’єкта;
• оцінка можливості виконання робіт із відновлення, підсилення або демонтажу;
• у разі потреби — детальна інформація про пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, інженерних систем із зазначенням ступеня та обсягу руйнувань;
• принципові рішення щодо способів відновлення, ремонту або посилення окремих елементів.

Саме цей звіт є базовою підставою для ухвалення рішень про проведення робіт із відновлення пошкодженого об’єкта або його демонтажу. До звіту додається акт обстеження встановленої Методикою форми (Додаток 7), у якому зазначаються дані про визначену категорію пошкоджень об’єкта.

Окремим нормативним актом є постанова Кабміну «Про затвердження порядку виконання робіт по демонтажу об’єктів, пошкоджених або зруйнованих внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів». Вона визначає механізм виконання демонтажних робіт будівель і споруд (повністю чи частково) на підставі рішень, ухвалених за результатами технічного обстеження відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва.

Порядок виконання невідкладних робіт з ліквідації наслідків збройної агресії російської федерації, пов’язаних із пошкодженням будівель і споруд, затверджений постановою Кабінету Міністрів України №473 від 19.04.2022. Відновлення пошкоджених об’єктів шляхом будівництва або реконструкції здійснюється на підставі звіту технічного обстеження та відповідної проєктної документації.

Постановою Кабміну №470 від 19.04.2022 внесено зміни до Порядку затвердження проєктів будівництва і проведення їх експертизи. На період дії воєнного стану допускається розроблення проєктів капітального ремонту пошкоджених унаслідок воєнних дій об’єктів у спрощеному форматі — у складі:

• дефектного акта із визначенням фізичних обсягів робіт;
• пояснювальної записки з описом умов виконання робіт;
• кошторисної документації, що ґрунтується на звіті за результатами обстеження, розробленого відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабміну №257 від 12.04.2017.

Рішення про необхідний обсяг проєктної документації приймає головний архітектор проєкту та/або головний інженер проєкту за погодженням із замовником, що фіксується у завданні на проєктування.

Відповідно до пункту 5.4 ДСТУ 9273, за потреби допускається проведення окремого обстеження та оцінки технічного стану для окремих частин об’єкта, виділених за конструктивними або функціональними ознаками. Така частина може бути віднесена до гіршої категорії технічного стану, ніж об’єкт у цілому.

5. Відновлення зруйнованих об’єктів

Коли йдеться про часткове пошкодження будівлі, експерт, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, може визначити можливість подальшої експлуатації будівлі чи окремих її частин за умови, що це не створює загрози надійності та безпеці тих елементів, які продовжують функціонувати.

Роботи з відновлення окремих конструкцій будівель та споруд, спрямовані на ліквідацію наслідків надзвичайних ситуацій (аварій) і відновлення функціонування об’єктів, що забезпечують життєдіяльність населення, за відсутності зміни їхніх геометричних параметрів віднесено до Переліку будівельних робіт, які:

• не потребують отримання дозвільних документів на виконання;
• не вимагають прийняття об’єкта в експлуатацію після завершення робіт.

Подальше відновлення об’єктів здійснюється відповідно до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабміну №466 від 13.04.2011.

6. Компенсація завданих війною збитків

Позовна заява про стягнення збитків з російської федерації подається після того, як зібрано всі необхідні експертні висновки, оформлено технічну та доказову базу й належним чином зафіксовано сам факт події.

Станом на сьогодні є кілька напрямків, куди можуть звертатися українські позивачі з вимогами про компенсацію збитків за зруйноване чи пошкоджене майно.

6.1. Звернення до українського суду

Подання позову до українського суду є одним із найпростіших і найочевидніших шляхів захисту порушених прав. Практика свідчить, що ймовірність прийняття таких позовів до розгляду та задоволення вимог є досить високою, а сама росія, як правило, не оскаржує відповідні рішення.

Рішення українських судів можуть надалі виконуватися за кордоном на підставі міжнародних договорів про правову допомогу або, за їх відсутності, на основі принципу взаємності, який презюмується. Водночас через тривалу війну між Україною та рф існує ризик, що суди іноземних держав розглядатимуть такі рішення як політично вмотивовані й відмовлятимуть у їхньому виконанні. Додатковою перешкодою є розірвання дипломатичних відносин, що фактично позбавляє українські суди можливості належним чином повідомляти росію про наявність позову, надсилати процесуальні документи тощо. Це може використовуватися іноземними судами як підстава для відмови у визнанні й виконанні рішень проти рф.

Разом із тим позитивне рішення українського суду, в якому визначено суму завданих збитків, створює основу для подальшого звернення до Європейського суду з прав людини, інвестиційного арбітражу або потенційної компенсаційної комісії, якщо така буде створена після завершення війни.

6.2. Звернення до ЄСПЛ

Подання заяви до Європейського суду з прав людини є відносно нескладним та фінансово малозатратним механізмом, адже ЄСПЛ не стягує судових зборів, а в Україні є чимало адвокатів із досвідом супроводу справ у цьому органі. Обмеження щодо громадянства чи національної належності заявника відсутні.

Ключова умова звернення — доведення того, що заявник вичерпав усі наявні засоби правового захисту на національному рівні, або демонстрація того, що використання таких засобів є об’єктивно неможливим.

Важливо враховувати, що ЄСПЛ має юрисдикцію лише щодо порушень, які сталися до 16 вересня 2022 року — дати виключення російської федерації з Ради Європи. Після цієї дати подання нових позовів проти рф до ЄСПЛ є неможливим. Крім того, росія може відмовитися виконувати рішення ЄСПЛ, а дієвий механізм примусового виконання таких рішень на даний момент відсутній.

6.3. Звернення до судів іноземних країн, у яких знаходяться російські активи

Суттєвою перешкодою для подання позовів проти рф до судів інших держав є доктрина суверенного імунітету іноземних держав. Вона ускладнює як саму можливість пред’явлення позову, так і арешт майна рф та звернення стягнення на нього.

Попри це, звернення до судів Сполучених Штатів Америки має відносно сприятливі перспективи, оскільки США не визнають доктрину абсолютного суверенного імунітету іноземних держав і допускають можливість подання позовів до таких держав, арешту їхнього майна і стягнення з нього збитків.

6.4. Звернення до інвестиційного арбітражу

З точки зору потенційного обсягу відшкодування та реалістичності виконання рішення проти рф інвестиційний арбітраж є одним із найефективніших механізмів. Водночас він є надзвичайно дорогим, тривалим і ресурсомістким.

Арбітражні трибунали, які розглядають такі спори, дуже прискіпливо ставляться до перевірки доказів. За усталеною практикою вони або присуджують відшкодування повної суми заявлених збитків, або сум, які є максимально наближеними до заявлених. Нью-Йоркська конвенція дозволяє визнавати та примусово виконувати арбітражні рішення практично в будь-якій країні світу, що суттєво посилює ефективність такого шляху.

6.5. Звернення до компенсаційної комісії

Станом на час підготовки матеріалу створення міжнародної компенсаційної комісії перебуває лише на рівні теоретичного сценарію, оскільки активна фаза війни триває, і жоден подібний орган ще не сформовано.

Виходячи з історичного досвіду врегулювання збройних конфліктів, можливі дві основні моделі створення таких комісій:

• у межах мирного договору між Україною та рф;
• під егідою Організації Об’єднаних Націй або іншої міжнародної структури.

У разі реалізації одного з цих сценаріїв рішення національних судів, ЄСПЛ або арбітражних трибуналів, а також зібрана доказова база будуть важливими аргументами для отримання компенсації через відповідну комісію.